Een huis verkopen: het vereiste elektrisch dossier

Bij de verkoop van een woning met een oude elektrische installatie hoort een keuringsbezoek door een erkend keuringsorganisme. Boek 1 van het AREI (afdeling 8.4.2) bepaalt wanneer die keuring verplicht is, wat de authentieke akte moet vermelden en wat er gebeurt bij een negatief verslag. Het regelt ook het geval waarin het eendraadschema en het situatieschema niet kunnen worden voorgelegd. Dit zegt de tekst, en zo kan de elektricien die documenten opnieuw opmaken.

Wanneer is de keuring verplicht?

Afdeling 8.4.2 gaat over de verkoop van een wooneenheid met een « ancienne installation électrique domestique » (oude huishoudelijke elektrische installatie). Volgens de definities van afdeling 8.1.1 is dat een installatie of een deel ervan waarvan de uitvoering ter plaatse begonnen is vóór 1 oktober 1981. Twee situaties vallen eronder:

• de oude installatie heeft sinds 1 oktober 1981 geen belangrijke wijziging of aanzienlijke uitbreiding ondergaan;
• ze heeft sinds die datum wel een belangrijke wijziging of aanzienlijke uitbreiding ondergaan, maar het deel van vóór 1 oktober 1981 werd niet gekeurd.

In die gevallen is de verkoper verplicht een keuringsbezoek van de elektrische installatie te laten uitvoeren, en in de authentieke akte de datum van het keuringsverslag te laten vermelden, evenals het feit dat dit verslag aan de koper werd overhandigd. De tekst sluit onder meer kloosters, ziekenhuizen, gevangenissen, rusthuizen, pensionaten, hotels en onderwijsinstellingen uit, net als onteigende wooneenheden. Bij mede-eigendom gelden de verplichtingen alleen voor de privatieve delen. Ze gelden evenmin voor garages, parkeerplaatsen, opslagplaatsen en andere plaatsen die deel uitmaken van de wooneenheid en waarvan de elektrische installatie gevoed wordt door de elektriciteitsmeter op naam van de mede-eigenaars of van de vereniging van mede-eigenaars.

Er is een uitzondering wanneer verkoper en koper overeenkomen dat de keuring overbodig is, omdat de koper het gebouw gaat afbreken of de elektrische installatie volledig gaat vernieuwen. Die overeenkomst wordt in de akte vermeld, samen met de verplichting voor de koper om de Algemene Directie Energie daarvan op de hoogte te brengen. Die vraagt hem een keuringsverslag zodra de nieuwe installatie in gebruik wordt genomen. Er is nog een ander geval: is de keuring onmogelijk bij een verkoop die door een rechterlijke beslissing is bevolen, dan is wie de verkoop vordert verplicht in de authentieke akte of in het proces-verbaal van openbare toewijzing te laten vermelden dat er geen keuringsbezoek van de elektrische installatie is gebeurd, en dat de koper er belang bij heeft die keuring te laten uitvoeren. De toepassing op een concreet goed is een zaak van het keuringsorganisme.

Wat de koper ontvangt, en wat hij zal moeten doen

Na het bezoek stelt het keuringsorganisme een verslag op, dat schriftelijk of elektronisch aan de eigenaar wordt bezorgd en in het dossier van de elektrische installatie wordt bewaard (onderafdeling 8.4.2.3). Twee mogelijke uitkomsten:

• Het verslag vermeldt geen inbreuken. Het komt in het dossier van de installatie, dat de eigenaar aan de nieuwe eigenaar moet overdragen (afdeling 9.1.2).
• Het verslag is negatief. De verkoper laat in de akte de verplichting vermelden dat de koper zijn identiteit en de datum van de akte schriftelijk meedeelt aan het keuringsorganisme dat het bezoek uitvoerde. De koper moet daarna een nieuw keuringsbezoek laten uitvoeren, dat nagaat of de inbreuken verdwenen zijn na afloop van een termijn van 18 maanden vanaf de dag van de verkoopakte. Hij kiest het keuringsorganisme vrij. Wijst hij een ander keuringsorganisme aan, dan brengt dat het keuringsorganisme op de hoogte dat het eerste keuringsverslag opstelde.

Voor de elektricien die door de koper wordt ingeschakeld, is het negatieve verslag de startlijst van de werken. Wat Boek 1 voorziet voor het verslag en de gevolgen van een controlebezoek, leest u in ons artikel over het verloop van de AREI-keuring.

De documenten die op de dag van het bezoek worden gevraagd

Het bezoek gaat na of de installatie voldoet aan de voorschriften van Boek 1 (onderafdeling 8.4.2.2, punt c). Voor het deel waarvan de uitvoering vóór de inwerkingtreding ervan begonnen is, hoort daar ook deel 8 bij, met de afwijkende bepalingen voor bestaande installaties; voor het deel waarvan de uitvoering daarna begonnen is, geldt deel 8 niet. Het dossier van een huishoudelijke installatie bevat onder meer het of de eendraadschema's en het of de situatieschema's (afdeling 9.1.2), waarvan de inhoud vastgelegd is in de onderafdelingen 3.1.2.2 en 3.1.2.3:

• Het eendraadschema, met de leidingen, de beveiligingen en de punten van de installatie. Onze AREI-vereisten voor het eendraadschema beschrijven wat het moet bevatten.
• Het situatieschema, dat aangeeft waar de verdeelborden, de stopcontacten, de lichtpunten, de schakelaars en de vaste toestellen zich bevinden.

Kunnen die documenten bij het keuringsbezoek bij verkoop niet ter beschikking worden gesteld, dan maakt de vertegenwoordiger van het keuringsorganisme volgens Boek 1 (onderafdeling 8.4.2.2, punt d) een beknopte beschrijving van de verdeelborden en een beknopte schets uit de vrije hand. Die dienen alleen om de gekeurde delen traceerbaar te maken en kunnen niet als eendraadschema of situatieschema worden gebruikt. Het ontbreken van de reglementaire schema's moet als inbreuk op het verslag worden vermeld.

Het geval van het verdwenen dossier

Is het oorspronkelijke dossier onvindbaar, dan neemt u de bestaande toestand op en tekent u de documenten zoals de installatie werkelijk bekabeld is. Voor de bestaande delen van oude huishoudelijke installaties die vóór 1 oktober 1981 werden uitgevoerd, laat afdeling 8.2.1 (punt 7) vereenvoudigde eendraadschema's en situatieschema's toe. Het schema bevat dan minstens:

• het adres van de installatie en haar nominale spanning;
• de doorsnede van de toevoerkabel in het hoofdverdeelbord;
• het type en de doorsnede van de verschillende vertrekken;
• de verliesstroomschakelaars en de andere beveiligingstoestellen, met hun kenmerken.

Het vereenvoudigde situatieschema bevat minstens de stopcontacten, de schakelaars, de lichtpunten en de vaste of vast opgestelde toestellen of machines. Nummering is daarbij niet nodig, en de overeenstemming tussen schema en plan is niet vereist. Die versoepelingen gelden alleen voor de delen van vóór 1 oktober 1981. Op de eendraadschema's wordt elk deel waarvan de uitvoering vóór die datum begon, aangeduid met de vermelding « partie ancienne » (oud gedeelte), volgens afdeling 3.1.2.

Wat de werkwijze betreft, volgt de opmeting een eenvoudige volgorde:

• Elk verdeelbord inventariseren: verliesstroomschakelaars, beveiligingen, kenmerken, vertrekken.
• De kringen identificeren: wat elk vertrek voedt, ruimte per ruimte.
• De woning doorlopen om elk stopcontact, lichtpunt, elke schakelaar en elk vast toestel op het plan te plaatsen, zonder de kelder, de garage en de buitenkant te vergeten.
• Het schema en het plan tekenen op basis van die opmeting, adres inbegrepen.

En met Amperio

Met Amperio tekent of dicteert u de installatie ter plaatse, ruimte per ruimte. Het eendraadschema en het situatieschema worden samen opgebouwd en als pdf-dossier geëxporteerd, klaar om aan het keuringsorganisme te bezorgen. Onze gids van opmeting tot pdf-dossier beschrijft de organisatie van zo’n opdracht.

Het verslag van het bezoek kan daarna inbreuken opsommen die gecorrigeerd moeten worden, en de elektricien die de installatie opmat, kent ze al. Onze checklist voor de komst van het keuringsorganisme zet de punten op een rij die u moet voorbereiden.

Dit artikel is informatief. Het vervangt noch het AREI (Boek 1) noch het advies van uw keuringsorganisme.