Vendre une maison : le dossier électrique exigé

La vente d’une habitation équipée d’une installation électrique ancienne passe par une visite de contrôle d’un organisme agréé. Le Livre 1 du RGIE (section 8.4.2) fixe les cas où ce contrôle s’impose, ce que l’acte authentique doit mentionner et ce qui se passe quand le rapport est négatif. Il prévoit aussi le cas où le schéma unifilaire et le plan de position ne peuvent pas être présentés. Voici ce que dit le texte, et comment l’électricien peut reconstituer ces documents.

Quand le contrôle est-il obligatoire ?

La section 8.4.2 vise la vente d’une unité d’habitation équipée d’une « ancienne installation électrique domestique ». Selon les définitions de la section 8.1.1, il s’agit d’une installation ou partie d’installation dont la réalisation sur place a été entamée avant le 1er octobre 1981. Deux situations sont couvertes :

• l’installation ancienne n’a subi aucune modification importante ni extension notable depuis le 1er octobre 1981 ;
• elle a subi une modification importante ou une extension notable depuis cette date, mais sa partie antérieure au 1er octobre 1981 n’a pas fait l’objet d’une visite de contrôle.

Dans ces cas, le vendeur est obligé de faire exécuter une visite de contrôle de l’installation électrique, et de faire mentionner dans l’acte authentique la date du rapport de contrôle et le fait que ce rapport a été remis à l’acheteur. Le texte exclut notamment les couvents, hôpitaux, prisons, maisons de repos, pensionnats, hôtels et établissements d’instruction, ainsi que les unités d’habitation expropriées. En copropriété, les obligations ne portent que sur les parties privatives. Elles ne s’appliquent pas non plus aux garages, parkings, entrepôts et autres lieux faisant partie de l’unité d’habitation dont l’installation électrique est alimentée par le compteur d’électricité au nom des copropriétaires ou de l’association des copropriétaires.

Une exception est prévue quand le vendeur et l’acheteur s’accordent sur le fait que le contrôle est superflu, parce que l’acheteur va démolir le bâtiment ou rénover complètement l’installation électrique. Cet accord est mentionné dans l’acte, avec l’obligation pour l’acheteur d’en informer la Direction générale de l’Énergie, qui l’invitera à remettre un rapport de contrôle dès la mise en usage de la nouvelle installation. Autre cas prévu : quand le contrôle est impossible lors d’une vente ordonnée par décision de justice, celui qui requiert la vente est obligé de faire mentionner, dans l’acte authentique ou dans le procès-verbal d’adjudication publique, l’absence de la visite de contrôle et l’intérêt pour l’acheteur de faire procéder à ce contrôle. L’application à un bien précis relève de l’organisme agréé.

Ce que l’acheteur reçoit, et ce qu’il devra faire

À l’issue de la visite, l’organisme agréé établit un rapport, transmis au propriétaire par écrit ou sous forme électronique et classé dans le dossier de l’installation électrique (sous-section 8.4.2.3). Deux issues possibles :

• Le rapport ne relève pas d’infraction. Il rejoint le dossier de l’installation, que le propriétaire est tenu de transmettre au nouveau propriétaire (section 9.1.2).
• Le rapport est négatif. Le vendeur fait mentionner dans l’acte l’obligation pour l’acheteur de communiquer par écrit son identité et la date de l’acte à l’organisme agréé qui a fait la visite. L’acheteur doit ensuite faire réaliser une nouvelle visite de contrôle, qui vérifie la disparition des infractions au terme d’un délai de 18 mois prenant cours le jour de l’acte de vente. Il choisit librement l’organisme agréé. S’il en désigne un autre, celui-ci en informe l’organisme agréé qui a rédigé le premier rapport de contrôle.

Pour l’électricien appelé par l’acheteur, le rapport négatif est la liste de départ des travaux. Pour ce que le Livre 1 prévoit sur le rapport et les suites d’une visite de contrôle, voyez notre article sur le déroulé du contrôle RGIE.

Les documents demandés le jour de la visite

La visite vérifie la conformité de l’installation aux prescriptions du Livre 1 (sous-section 8.4.2.2, point c). Pour la partie dont l’exécution a été entamée avant son entrée en vigueur, cela inclut la partie 8, qui contient les dispositions dérogatoires pour les installations existantes ; pour la partie dont l’exécution a été entamée après, la partie 8 ne s’applique pas. Le dossier de l’installation domestique comprend notamment le ou les schémas unifilaires et le ou les plans de position (section 9.1.2), dont le contenu est fixé par les sous-sections 3.1.2.2 et 3.1.2.3 :

• Le schéma unifilaire, avec les canalisations, les protections et les points de l’installation. Nos exigences du RGIE pour le schéma unifilaire détaillent ce qu’il doit contenir.
• Le plan de position, qui indique où se trouvent les tableaux, les prises, les points lumineux, les interrupteurs et les appareils fixes.

Si ces documents ne peuvent pas être mis à la disposition de l’organisme agréé lors de la visite à la vente, le Livre 1 (sous-section 8.4.2.2, point d) prévoit que son représentant établit une description sommaire des tableaux et un croquis sommaire à main levée. Ils assurent seulement la traçabilité des parties contrôlées et ne peuvent pas servir de schéma unifilaire ni de plan de position. L’absence des schémas et plans réglementaires doit être mentionnée comme infraction sur le rapport.

Le cas du dossier disparu

Quand le dossier d’origine est introuvable, il faut relever l’existant et dessiner les documents tels que l’installation est réellement câblée. Pour les parties existantes des anciennes installations domestiques exécutées avant le 1er octobre 1981, la section 8.2.1 (point 7) autorise des schémas unifilaires et des plans de position simplifiés. Le schéma comprend alors au minimum :

• l’adresse de l’installation et sa tension nominale ;
• la section du câble d’entrée dans le tableau principal ;
• le type et la section des différents départs ;
• les dispositifs différentiels et les autres dispositifs de protection, avec leurs caractéristiques.

Le plan simplifié reprend au minimum les prises, les interrupteurs, les points lumineux et les appareils ou machines fixes ou installés à poste fixe. Le repérage n’y est pas nécessaire, et la correspondance entre schéma et plan n’est pas exigée. Ces allègements ne concernent que les parties antérieures au 1er octobre 1981. Sur les schémas unifilaires, toute partie dont la réalisation a été entamée avant cette date est repérée avec la mention « partie ancienne » (section 3.1.2).

Côté méthode, le relevé suit un ordre simple :

• Inventorier chaque tableau : dispositifs différentiels, protections, caractéristiques, départs.
• Identifier les circuits : ce que chaque départ alimente, pièce par pièce.
• Parcourir le logement pour placer chaque prise, point lumineux, interrupteur et appareil fixe sur le plan, sans oublier la cave, le garage et l’extérieur.
• Dessiner le schéma et le plan à partir de ce relevé, adresse comprise.

Et avec Amperio

Avec Amperio, vous dessinez ou dictez l’installation sur place, pièce par pièce. Le schéma unifilaire et le plan de position se construisent ensemble et s’exportent en un dossier PDF à remettre à l’organisme agréé. Notre guide du relevé au dossier PDF détaille l’organisation d’une telle mission.

Le rapport de la visite peut ensuite lister des infractions à corriger, et l’électricien qui a relevé l’installation la connaît déjà. Notre checklist avant le passage de l’organisme agréé reprend les points à préparer.

Cet article est informatif. Il ne remplace ni le RGIE (Livre 1) ni l'avis de votre organisme agréé.